策划方案的编制需要综合考虑项目的资源、风险以及外部环境等因素。以下是小编为大家收集的策划方案范文，仅供参考，希望对大家有所帮助。
地产广告策划方案
房屋建筑可以给人留下非常深刻的第一印象，其风格类型如果能够符合客户的喜好，那幺营销成果也就会更加突出。在进行风格方面的营销设计时，营销人员可以针对不同的客户人群推荐相应的建筑风格。比如从现今我国的文化潮流阶层构成来看，大多数中年客户更喜欢欧洲西式建筑，一些爱好中国风的年轻人却热衷中式田园风格建筑，这需要在设计方案中进行区分。
2、环境上的设计。
这里所指的环境主要为除房屋主体建筑以外部分的环境，包括了绿化带、小树林、水景、亭台等，这类环境因素可以为一个房地产区域内带来良好的景观生成作用，从而让客户从内心深处感受到愉悦。在环境方面，营销设计方案可以抓住当代客户对青山绿水的需求，重点介绍环境中的生态部分，同时也突出表现环境中的一些名贵花鸟、鱼水，让客户感受到更加强烈的自然气息、艺术气息以及高贵气息。
3、户型上的设计。
在房地产营销过程中，户型往往是客户最为关心的问题，因为户型直接决定了住户日常的生活类型以及生活需求。对于不同的客户，需对应不同的户型，比如中年客户可能一家人口较多，对活动空间也要求较大，就需要通风、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活动比较不便，这样就比较适合卧室与卫生间距离较近的户型，从而方便日常生活。
4、物业上的设计。
物业属于房地产营销中的“售后服务”部分，物业的服务质量对客户产生的感受影响极其深远。特别是近年来，房地产行业非常热门，客户更为关心物业的质量，因此营销方案就需要从多个方面设计物业的特点，使客户能够较为直观地感受到物业服务的水平。比如物业服务工作的效率、物业服务的态度、物业服务人员的构成以及物业服务的亮点等，均是可以在物业设计上突出的特色，多管齐下，让客户对物业放心。
在方案设计完成之后，营销人员就需要遵循详细的设计方案实施具体的营销工作。在一般情况下，营销方案的践行需要严格按照设计中所涉及到的内容，这样更能够让营销工作具有科学性与条理性，保证营销质量。特别是对于一些设计质量非常高的营销方案来说，只有充分践行，才能够体现出方案中的优点，为营销工作带来独特的优势。通常营销人员只要能够遵循设计方案中的基本原则以及内容，那幺营销质量的“最低标准”则可以得到保证。
2、注意适当调整营销方案。
房地产的营销工作因市场行情的波动而瞬息万变，很有可能前一段时间较为适用的营销方案，到了现在就不再适用了。对于这种情况，在营销策划方案的践行过程中，需要及时反馈到设计阶段，对营销方案进行设计调整，使其能够跟上市场变化的节奏。特别是在一些大型的楼盘营销中，客户人群跨度大、户型风格差别大，更需要在实际践行中根据具体情况调整更多类型的营销方案。比如说针对于年轻客户的营销方案，在指导针对于老年年客户的营销工作时可能就不再适用，如果依照固有的营销方案，那幺很有可能使得营销工作产生负面效应，甚至给客户留下不良印象。
3、注意丰富营销措施。
房地产的营销工作是一门高深的学问，依据设计方案践行工作或者根据工作反馈调整方案，仅仅是营销工作的最基本内容，在此基础上，房地产开发商要提升营销工作质量，还需要进一步丰富营销措施，实现营销手段的多元化。多样化的营销措施在目前的许多地方得到了较为成功的应用，比如建立针对客户的沟通渠道，让客户能够方便通过网络、电话、短信等方式提出意见，以便于找出营销工作中存在的不足。另外，也可以加入针对于每一个客户的人性化关怀，比如在对客户来说具有重大意义的日子，为客户送上营销组精心准备的礼物，这样可以最有效地让客户感受到温暖，提升营销质量的效果十分显着。
地产广告策划方案
基调是指与客源定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合广告策划的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。
(一)广告基调根据客源定位确定。
广告是一种广而告之的行为，广告客体是我们要争取的客户，他们的个人情况，以及一切他们获得信息的方法和方式，一切他们有可能获得信息的时问和空问，都是广告策划中进行决策、明确广告基调的重要依据。
一般而言，对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客源由产品功能和产品档次确定。前者区分客户的种类，后者区分客户的质量。
(二)对产品的理解也是确定广告基调的重要方面。
产品的生命力在于产品的特色，在为客户服务的同时，怎样将产品的特色在介绍中尽可能地展现出来，并因此权衡广告基调，是确定广告基调的一个重要方面。
(三)房地产竞争情况对房地产广告基调产生影响。
根据企业与竞争对手的对比情况，往往会有这样两种情况：一是以强抗强，让别人的广告为我宣传。这时候，两者的广告基调可能类似，但这时广告基调的产品基础一定要优于竞争对手。只有这样，自己才不会被打倒，反而会借力使力，居于上风。二是趋强避弱，努力做到人无我有，人有我强。当面临同样的地区，类似的产品，大家的广告基调又都是很温馨的时候，则即将推出产品的基调的确定，应该是有所变化的，以突出自身的特色。
“所要提供的商品和服务的信息”是任何一则广告所必不可少的内容，具体产品的内容表达，总有它的主题，而这个所要表达的内容主题，便是我们通常所说的广告诉求点。
(一)广告诉求点实质上是产品的比较强项。
现代商品社会的竞争日趋激烈，同一个产品可能存在着成千上万个竞争对手，房地产市场同样也不例外。这种情况的蔓延结果，便是现在几乎没有一则房地产广告是仅仅要告诉客户“我是什么”，而是更侧重于表现“我为什么更值得你选择”。事实证明，广告制作也只有这样，客户才能被你吸引，进一步咨询洽谈才可能进行，最终的消费行为才可能产生。
(二)最强的诉求点应该与客户的需求一致。
房地产的构成因素成百上千，每个人都可能对某个方面的情况特别关注，但大家对一些最根本因素的看法则基本上是相同的，例如地点、价格和户型。同时，因为广告总是面对主流客源的。，所以这些共同点便成了广告诉求的主要方向。
最有效的诉求点是客户最关切的地方，同时又是自身产品的比较强项，才能有效吸引顾客，提高广告效果，起到促进销售的作用。
房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣、激发消费者的购买欲望，并最终促使消费者购买房地产商品，因此房地产广告的设计一定要易于理解、易于记忆、易于接受。要达到上述目的，必须在房地产广告创作上下功夫。
房地产广告设计，是由广告内容的结构、文字的表达以及画面和色彩的运用等方面组成。房地产广告设计技巧的运用，就是为了求得对广告简洁清晰、生动和完整的表达，使之成为吸引消费者购买的主要因素。
每一个房地产广告作品都有一定的风度格调，这既取决于广告制作人的业务水平和艺术表现手法，也取决于特定房地产本身的特点，一般来说，房地产广告的创作风格有以下几种类型。
(一)规则式风格。
这种创作风格有点近乎公式化，在格调上比较正规、刻板。前几年国内大多数房地产广告是采用这种方式，这种广告对房地产名称、地段、类型、价格、付款方式等进行平铺直叙的介绍。比如，“__小区由__房地产公司开发，地处__中心地段，邻__商业街，设施齐全，配套完善，房型一室一厅至三室一厅多种款式，精心设计，实惠价位每平方米__元起，现场售楼处地址__，电话__”，再加一张区域位置图和一张房型图，这就是规则式房地产广告的基本格式。这种风格的好处是内容具体，介绍比较全面，缺点是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。
(二)理性感化风格。
这种风格被广泛运用于房地产广告的创作。其特点是广告从文字表现力方面打动消费者的情感，通过理性的感情诉求去改变消费者态度，这要求广告的创作者充分发挥语言文字天才，巧妙地述说、戏剧性地显示、绘声绘色地描写其房地产的优点和可能给消费者带来的利益和好处，促使市场潜在需求变为立即购买行动。具体地说有以下几种。
1.情景式广告：常以房地产的真实情景创作广告，使消费者有设身处地的感觉。如某城市花园的电视广告，通过对住宅区内各项方便的生活设施的现场拍摄，突出了其硬件一流的特点。
2.诱导式广告：直接从满足消费心理、需求心理和购买心理来付诸广告语言文字表达的。
3.证言式广告：其特点是把广告诉求的语言文字直接以已购买者推荐的口气来表达。
选择广告媒体要考虑的主要因素包括：目标顾客的习惯——更多接触哪种媒体；广告内容——需要详细的信息资料还是一般的宣传；费用高低——必须考虑的一个因素。
广告媒体大致分为印刷媒体、视听媒体和户外广告等形式。
印刷媒体信息记录全面，具有可保存性，可多次反复阅读，公共印刷媒体还具有可信度高、传播面广等特点。房地产企业广告宣传最好使用在目标市场范围内发行面广的那些报纸、杂志，因为房地产是各行各业、各家各户都必然涉及到的资产，所以不宜在过于专业化的报刊登载。在目前广告铺天盖地的情况下，最好有专版，才能引起读者的注意。此外，由于房地产的地域性很强，所以在一定范围内采用其他一些印刷方式进行宣传也是合理可行的，如售楼书、宣传材料等。
视听媒体具有主动刺激性的特征，普及面广，但稍纵即逝，需要查阅房地产有关资料时，往往就无能为力了，并且费用较高，所以我们见到的房地产视听广告并不多见，通常只在对项目做一般性宣传时应用。
户外广告也是可以采取的一种方式，尤其在房地产所在地设置户外广告，有时能起到不错的广告效果。现成广告牌也可以说是一种特殊的户外广告。
地产广告策划方案
4、厨留香，好日子。金白象。
5、方便自如！鲜咸合一！拿波里通心面。
6、华龙面，天天见。华龙面。
7、皇上吃了都说好，面要弹的才够意思。今麦郎。
8、家家爱富豪，富豪爱家家！山东富豪牌方便面。
9、康师傅方便面，好吃看得见。康师傅方便面。
10、隆重上市，面面都好。隆都面。
11、你吃一碗面，我捐一分钱。统一。
12、清爽不油腻的食品！山西清爽牌袋袋凉面。
13、食华丰，路路通。华丰牌方便面。
14、一袋“古松”一袋情，丝丝真情系“古松”。古松牌三鲜伊面。
15、这个味流行。康师傅。
房地产广告策划方案
二xx市同类住宅调查统计。
三消费者分析。
第二节“xx”项目分析。
一项目优势分析。
二项目劣势分析。
三竞争对手分析。
四项目价格策略分析。
五核心价值分析。
第三节推广策略界定。
一目标消费群体界定。
二卖点界定。
一广告宣传目的。
二总体策略。
三广告主题。
四要树立的形象。
五分期广告的整合策略。
第五节营销活动推荐。
一营销渠道及人员促销建设。
二营销公关活动推荐。
第六节媒体策略。
一媒体目标。
二目标受众。
三媒介策略。
四媒介分析及选取。
第七节方案说明。
任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“xx”带给一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”项目的资源问题与机会，以到达或超出“xx”的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。
一、xx市房地产市产基本状况。
1、xx市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流体系;又据东西南北交通要塞;处中南最大服装批发市场;有大批大型国有企业。这意味着xx的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入xx。房地产更是有超多外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，到达初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。xx市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到为止，房地产项目投资到达82118万元，住房项目方面的投资到达43628万元。20当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据证明，年以来批准预售和销售的总面积为24904。47平方米，住房销售均价由2001年初的824元/平方米上升至初的1002元/平方米，升幅达21。6%。
2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等;南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等;北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表此刻以下这些方面：a、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。b、有的没有服务的概念。这又表此刻销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。c、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。
3、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。
二、xx市同类住宅调查统计。
“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将xx市河西，河东小区进行大体比较分析如下：
1、河西地带。
由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。
湘银：
核心竞争力：二十一世纪购房新概念。
拥有很高的品牌效应;。
其周边环境好;。
用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好;。
其定位为社会高薪阶层。
滨江一村：
小区面积大;。
邻近湘江;。
周边环境好;。
2、河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。
天鹅花园：
核心竞争力：真、善、美。
属于自然水生态屋村、绿化面积广：
拥有900亩的面积，其中400亩水面。
区内有水生游玩系统。
映荷园：
核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区。
属未来商业地带。
周边交通发展趋势大。
房屋设计理念突出。
银座大厦：
近临中心广场，一医院;。
只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区;。
周边自然环境不是很好;。
但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。
庆云山庄：
核心竞争力：离尘不离城。
品牌知名度高;。
周边环境绿色条件好;。
拥有98亩的绿色自然地带;。
其发展迅速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中构成良好的品牌。其新近开发的“紫南阁”，定位较高，目标群是中高薪阶层。
湘江四季花园：
核心竞争力：山水之傍，尊贵之居，人文大家。
交通便利。
环境幽雅。
小区为12层左右的带电小高层，设计时尚。
为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔。
价格定在1800左右。
三消费者分析。
根据《xx房地产市场调查报告》及《xx市鸿宇房地产市场调查报告》的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：
5、消费者对物业管理的要求。
b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。
第二节“xx”项目分析。
一、项目优势分析。
1环境：坐拥两山，环境幽雅，闹中取静，拥有天然的巨大绿地覆盖，高达60%，山中成片天然古木是xx现有楼盘中绝无仅有的。
2地段：位于xx市南部芦淞区，附近楼盘以庆云山庄为主，经庆云山庄多年的开发，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，电脑城，家具城，水果批发大市场，更有众多服装批发市场，离目标消费群工作地近。
3价格：由于地价较底，节省了巨大成本。房价有回旋余地。并有银行房贷支持，按揭买房，减轻了买房压力。价格完全具有比较优势。消费者买房不是一时冲动，而是完全比较后行为，这一点应是本案拉动销售的最大着力点。
4物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，贴合本案的定位主题。二十四小时保安，全封闭式管理。因为xx的安全环境及以前某楼盘的事故的原因，所以安全是xx市民关心的大要素，更是目标消费者着重思考的主题。
5小区设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。
6小区配套设施齐全，有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等。
7偏离工业区：远离工业污染区，噪音低，空气好。
二、项目劣势分析。
1交通：显然交通是本案最大的瓶颈，虽有24、25、28、29、43路停靠，但是尚无直达的公交。道路条件差，而交通又是思考买房的很大要素，如何解决交通问题是我们面临的主要问题。能够思考与市政府合作开通几路专线。
2楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好，房屋杂乱，市政建设差。没有大型购物，休闲场所。缺乏相应的教育设施，医疗设施，娱乐设施。
3物业管理：不是湘银的物管，品牌力度不够。
4房屋设计：房屋种类较多，有6层、带电小高层、别墅，层次不一，面向复杂。
三。竞争对手分析。
根据楼盘的位置和楼盘的定位，我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手，状况如下：
庆云山庄。
优势：
(1)地处芦凇区建设南路延伸地段，靠近xx繁华商业区，无工业废气污染，附近有高中、市级医院，购物环境和文卫设施齐全，方便居民生活。
(2)属于xx市芦淞区。由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区，芦淞区的房地产开发明显不如天元区。该区属本地商业旺地，聚集了数量庞大的外来经营户(尤以广东、福建人士居多)，加上芦淞区的“本地人士”，这一区域的楼盘对这部分消费者有很大的吸引力，同时由于临近xx县，也有利于吸引xx县收入高的消费者购房。
(3)价格低。以758元——1088元每平方米的价格售房，相对xx地区其他同类型楼盘而言，价格优势相当明显。
(4)交通便利。有专门的公交路线，并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段，方便购物及就医。
劣势：
(1)小区规划不够整齐划一，楼型外观设计不够新颖，无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力，进而产生强烈的购买欲望。
(2)小区内配套服务设施不足，不能满足众多用户需求。
(3)低价位商品房，档次不高，不能吸引经济潜力强的成功人士入住，不利于整个小区形象的提高。
湘江四季花园。
优势：1)项目资金雄厚，有资金可做必要的周转，以应付市场变化。
2)整体项目规划在xx尚属首例。相比其它竞争项目，无论在住宅档次、小区设计、投资资金等，都处于明显优势。
3)xx市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选取。
4)本地市场楼盘众多，但大盘太少，具有文化底蕴的大盘更少，真正好处上的山水概念楼盘更是绝无仅有。
劣势：
1)品牌号召力：xx房地产市场经过几年的竞争，优胜劣汰。此刻以湘银、中房、中大、联谊、协力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作，已积累了相当的经验，已构成了房地产市场上的强势品牌。在消费者中有着不错的口碑。江山置业进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。
2)市场承受潜力：由于xx市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。
3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。
四项目价格策略分析。
1楼盘定位能够是“xx文化艺术之都”，但价格应定位是“中等偏上”。
2高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。
3确定“高开”的基础价格时，除思考南区数大楼盘的售价，亦应思考楼盘定位价。根据湘江四季花园的1800元/平方米，庆云山庄的800-900元/平方米的定价，以及对手和自身的优劣势，本小区1300元/平方米的基础价格基本合理。
五核心价值分析。
1“xx”核心定位是“都市文化艺术之都”。营造文化艺术概念。打品位牌，人文概念具体化。“xx”是xx市有艺术修养的，有文化品位的人，向往艺术文化的人的部落。
2“劳动者光荣”，有钱是一种价值，是一种潜力。有钱不外显，购买品位是一举两得的好事，“xx”正是这样的载体。
4“家在身旁”，劳累后不是匆匆奔向远远的家。家就在身旁，“xx”毗临的电脑城，手机大市场，家具城，水果批发大市场，众多服装批发市场的人气家园。阶级居住区概念是本案的核心价值之一。
第三节推广策略界定。
一，目标消费群界定。
从“xx”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅的销售特点，界定“xx”的目标消费群及其相关特征是：
1目标消费者：芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层。
2年龄：年龄大约在35到55岁，
3家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大。
4对住宅小区有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，文化程度相对较底，但喜欢附庸风雅，期望透过外在条件来追求文化品位。
二，卖点界定。
1项目本身的生活理念：
(1)家在身旁，与工作地临近。
(2)自然入室，独一无二天然山地树林绿地。
(3)社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围。
(4)保安设施齐备，安全起居。
2“文化艺术”的设计理念。
(1)艺术就在生活中，雕塑、园艺构筑小区。
(2)谈艺术不要出门，会所定期艺术展览。
(3)品位包围生活，文化名人与我们同在。
--第四节广告策略。
一广告宣传目的。
2。树立项目本身底蕴深厚的形象，与其它南区楼盘没有品牌内涵相区别;。
3。把“xx”塑造成品质卓越的东南区第一楼盘;。
4。促进楼盘销售，为其成为“xx十佳楼盘”带给动力。
二总体策略。
4、要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念。
三要树立的形象。
1、艺术、文化、有品位、能体现成就感;。
2、不仅仅是家，更是休身养性、渡假，处处体现出对品质的追求，对业主的尊重。
3、精品物业，安全第一楼盘。
四分期广告的整合策略。
引导试销期：广告原则是-------给信息。
既透过活动与立体广告媒介网告知广大市民，个性是目标消费者，以“艺术文化”为定位设计目的的“xx”正在建设，即将推出。按“小城有大事”的标准来炒作。转移公众对期他楼盘的注意力。构成对“xx”的期盼心理。并可作内部销售，引导目标客户对楼盘的态度与看法。
公开发售期：广告原则------------给感觉。
以活动与广告塑造项目的文化品位，完成形象沉淀。透过公关及促销活动，使公众对项目构成新的认知，为楼盘发销积蓄形象资源。加深和巩固公众的注意集中度，制造“火热”事件。开发潜在消费者。
公开发售中期：广告原则---------给实体。
透过对“xx”项目的卖点细节的挖掘和渲染，进一步突显发展商“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序，给予公众“卓越文化品位，家在身旁”的静品绝版印象，构成物超所值的感觉。
五广告主题及口号。
广告主题：自然、艺术、享受。
理由：
(1)自然：既代表了现代人的追求潮流，又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出，“xx”的草地，数木是天然的，还贴合楼盘在工业城市中无污染区的优越位置。使有“自然”能使买主有超越时髦，舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉。
(2)艺术：艺术是高品质的象征，拥有文化艺术才是真正的品位。艺术又体现了人成功后的一种高级、高尚的愉悦享受，正是艺术给了业主的优越感、满足感。
(3)享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受，正是因为成功，才能拥有享受，这能给予业主一种成熟、自豪的感觉。并且，享受亦道出了物业周到、安全服务的放心。
广告口号：“xx”都市艺术家园。
理由：
(1)“都市艺术家园”既是对“xx”从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认，又是对业主的内心需求的直接表达。
(2)“都市艺术家园”具有超前的韵味，超越了竞争对手众说一词的空洞无物的“人文”概念炒作，与“xx”的形象定位十分契合。
(3)广告口号与广告主题一脉相承，有利于相互照应。
(4)“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求，有利于诉求的目标性。
广告创意原则：创意原则务必充分体现广告传播主题，即艺术、自然、享受。电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫，不落俗套，以突出表现艺术性。楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性(幽雅的自然环境，高品质的物业管理)。
第五节营销活动推荐。
一营销渠道及人员促销建设。
1，营销渠道的建设十分重要，应建设双点两线销售渠道，“双点”指开发商和潜在购房者，“两线”指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，透过建设售楼部，成立电话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播。如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售。
2，人员培训与管理：建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想意识务必是前卫的、开放的、务实的，在与顾客接触时，他们承担了楼盘的第一形象，他们务必能体现项目的定位，有修养、有风度、有气质。务实是指务必熟练懂得房屋交易的合法合理程序，业务务必准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。
二营销公关活动推荐。
一、“xx”奠基典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动。
1、策划用意：高格调以引起一鸣惊人，广渗透以引起十分关注。借典礼邀请政界名人，目标消费群领军人物，著名艺术家参与。给项目的定位打好头阵。征集楼名与楼文是以引起市民个性是目标消费者的深度相关性，扩大客户量，提高购买率。
2、活动资料。
(1)典礼，发布会。(2)艺术家做秀。(3)设立征名征文点，发放意见卡。(4)“我心中的小区有奖征名、征文”活动揭晓。(5)新闻发布会及颁奖晚会。
3、活动实施：时光：楼盘开工期间及楼盘预售期间。地点：典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店。
二、系列艺术展览活动。
1，策划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑。透过艺术展以联络客户和艺术家，明星的关系，以客户的自我品质有由外到内的升华。在客户中树立良好的形象为热销打好基础，为迅速收盘做好前奏。
2，活动安排：a，大型艺术雕塑落户小区仪式;b，书画艺术家的展览;c，文人墨客的讲座研讨互动会;d，明星才艺表演会。
3，活动参与人员：每次活动的参与人务必目标消费群所认可的知名人士，各路相关媒体记者，目标消费群代表，后期活动时的业主代表，各发展商，地产经纪人士。
三、赠房活动。
1，策划用意：制造爆炸新闻事件，以迅速提高楼盘及发展商的知名度和美誉度。由发展商带给一套现房赠送给某著名人士，策动新闻，便于楼盘的软文炒作，以构成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可。
2，活动实施：在公开发售后热售前进行，著名人士拟请xx市的院士某人，xx市市长，xx籍的国内著名人士，湖南电视台某明星。赠送仪式的规格要高，后继讨论(软文、座谈会)要有良性导向。
第六节媒体策略。
一、媒体目标。
1，在公众心目中树立楼盘的品牌形象;。
2，提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度;。
3，力求“xx”销售顺利，并能引起销售高潮;。
4，使小区构成良好的口碑效应。
二、目标受众。
小区附近的芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，西单车库出口广告位，通讯市场业主，南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层;内心向往文化艺术的白领或政府部门人士。
年龄：35——55岁左右。
主要特质：注重生活品质，有文化品位(或期望有高的文化品位);。
有必须的经济基础，但是又比较讲究物有所值;。
事业有成，期望获得别人的称赞，有种事业有成的豪情;。
工作环境相对嘈杂，接触人员多，内心向往一种幽雅恬静的家园生活。
媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯。
2，阅读以《xx日报》、《xx晚报》和《潇湘晨报》为主;。
3，收听广播以在坐车(打的)时居多，或驾驶私家车时，多为消磨时光，被动收听。
三、媒介策略。
1，销售准备期。
所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。
2，引导试销期。
(1)以报纸广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传;
(3)针对既有的目标客户和潜在客户寄发dm广告。
3，公开强销期。
(3)适当使用户外媒体，以持续宣传的持久性;。
(4)定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们的媒介组合。
4，销售冲刺期。
(2)媒体新闻炒作，作销售辅助。
四、媒体分析及选取。
1、平面媒体。
(1)《潇湘晨报》，《xx日报》《xx晚报》是xx影响较大的报纸媒体。阅读率高，读者层次广泛。推荐作为此次宣传的主要平面媒体。同时，《xx日报》的房地产专刊可相应投放，该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高。
(2)《湖南日报》《三湘都市报》《xx日报》的商业广告气息比较低，权威性更大，读者信度高。推荐作为此次宣传的软性新闻的媒体。
2、电视媒体。
湖南经视，xx电视台新闻综合频道，它们在xx地区影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。推荐赞助湖南经视某一专题栏目，在xx电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时光应是开盘前后一个月，时段是在晚8点左右。
3、户外媒体。
户外媒体在xx的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响。推荐从动工到封盘在施工外围树立3d效果图，开盘前一个月在中心广场，金三角大市场，北区主干道，南区摩托车大市场树立大型户外广告牌。车体广告选取28路，1路，2路。另外，在开盘当天，推荐使用“气艇”这种新型的媒体。同时，南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放，给予辅助。
4、广播媒体。
xx交通频道覆盖面广，影响大。虽然针对性差，但成本底。故推荐作为长期、高容量信息投放方式。
5、楼书，dm手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。
这些广告载体对细节要求高。推荐信息资料要准确道位。
第五、广告预算及分配。
(1)广告总额应是总销售额的5%左右。“xx”的建筑面积为s平米，均价为r元，广告预算为s*r*5%。其中，80%为计划广告投人，20%为机动费用。
(2)媒体费用为计划广告投人总额60%，包括报纸50%，电视30%，户外10%，广播5%，车体5%。
(3)表现制作类为计划广告投人总额6%。
(4)sp活动及公关计划广告投人总额为30%。
(5)礼品制作为计划广告投人总额4%。
第七节方案说明。
1，在进行促销、公关活动时媒体投放务必相互照应，以确保每次活动都能到达相关目的，人员协调务必准确，要设立活动负责人。每次活动都要有媒介负责人，能够保证相关信息的及时有利的报道、宣传。
2，至于交通及道路建设问题，开发商务必说服政府，与政府合作，由政府出面，开发商承担一部分费用共同来解决道路改造问题，同时务必申请开通专线公交。
3，小区外居安环境及市容环境建设，开发商必须要有看的见手段，让目标消费者相信小区是安全可靠的，与街区合作，搞好市容环境卫生。
4，价格是一种随市场变化的东西，“高开低走”只是一种预见性想法，价格就应视开盘后销售环境来定，遇高走高，遇低走低。
5，“暗线销售”十分重要，在房地产市场不成熟的状况下，从操作过程和手法来说，真正的“商品化房”还是不多见。所以务必全面建设暗线销售通路。
二、附(广告脚本)。
1、电视广告文字脚本示例。
广告主题：家在身旁，突出“xx”距目标消费群工作地之近。
画面1：两老板从某市场下班回家配音：无。
画面2：两人走到门外路旁配音：公众场合喧嚣、嘈杂声。
画面3：公交车开过来，车拥挤不堪配音：嘈杂声。
画面4：两人中一人要不顾一切的挤上配音：嘈杂声节奏加快。
公交，另一人优雅的看着，微笑。
(特写)。
画面5：车上的人挤的变形配音：金属刺耳声，
画面6：没有上车的人出此刻“xx”
小区门口，美丽的妻子和可爱的配音：轻快温柔的声音。
儿子在迎接他。
画面7：虚化画面，打出“xx-配音：美丽的声音读出文字。
家在身旁”
2，广播广告文字脚本示例。
广告主题：“xx”是艺术之都。
一阵流畅的钢琴声。
一个女孩：“哎，听说著名钢琴家xx要来xx演出耶!”
一个男孩：“是啊，听说票很难买到，我真想去看看!”
两个人同时叹息。
开门声，一个男人的声音：“两个怎样了，不开心吗?走，我带你们去看钢琴演奏会!”
两个人同时问：“你有票?”
男人笑着说：“当然啦，我刚买了“xx”的房子，演奏会就在xx举行，我是在家享受艺术啊!
标准广告语：“xx”都市的艺术家园!
3，报纸(户外)广告示例。
广告主题：体现“xx”的天然古木之多和环境的优雅恬静。
画面构成：以小区实际的茂林为主体画面，画面应简洁，但要有冲击力;。
外加小区名，发展商名，及电话号码!
广告语：xx，没有“开封”的自然之绿!
房地产广告策划方案
策划的立足点：任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。
一、社区市场诉求定位。
东南亚风情社区。
开启花都人居新时代。
新花都、新人居。
区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。
个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。
二、活动策划要旨。
五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。
云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。
让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。
以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。
活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“云珠花园”书画艺术节）。
三、主题广告语。
云珠花园“描绘花都写意人居”
四、活动框架。
1、时间：20__年5月1日至7日。
2、活动地点：云珠花园现场及售楼部。
3、活动内容。
（1）、儿童书法绘画现场表演并比赛----1日。
（2）、青少年书法绘画现场表演并比赛---2日。
（3）、花都区书法画家现场表演-----------3日。
（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙---3日。
（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠------4日至7日。
4、活动组织。
协办：（组织学生参与）区青少年宫。
区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等。
策划承办：祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）。
媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》。
5、促销配合。
1)参观样板房、派发宣传资料。
2)优惠购房折扣。
3)购房赠送书画作品。
4)义卖书画作品捐赠青少年宫。
6、经费预算。
1)、活动组织、策划、资料：--------------------5800元。
3)、礼品及纪念品、奖品------------------20__0元。
4)、书画家及有关嘉宾、媒体利市-------------16000元。
总费用：63800元。
五、我公司策划承办优势。
1、祥业广告与房地产—--房地产，我们最自信的舞台！
祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地。
2、我们的自办媒体：
《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。
3、我们对房地产客户的工作方式。
在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。
4、如由我公司承办活动，《花都房地产》将赠送2p专题报道及若干宣传版面。
5、我公司经验丰富、人脉深厚，可保证活动组织的各项公关，邀请有影响力人物参与，保障活动档次及传播效果。
房地产广告策划方案
随着中国经济进入新常态，房地产行业从过去的黄金年代转入白银时代，房地产行业对人才的需求发生了变化，行业的人才竞争也愈加激烈。营销策划作为房地产行业重要的就业岗位，对白银时代的房地产企业在竞争中获胜发挥着重要的作用，营销策划岗位也成为房地产热门投递岗位之一（根据20xx年智联招聘关于房地产行业大学就业报告显示，营销岗占比11.4%）。“房地产营销策划”课程主要向房地产营销类岗位输送人才，其人才培养方式需要适应房地产行业发展，满足房产企业的实际需求，因此需要从人才培养目标、教学设计、教学内容、教学方式及考核方式上对其进行改革，以提高毕业生的职业竞争力。
1.1人才培养目标。
根据房地产营销策划岗位素质技能需求确定“房地产营销策划”课程的人才培养目标及职业发展规划。本课程的人才培养目标从知识、能力和素质三个维度出发：知识目标是使学生能系统掌握房地产营销策划的知识体系；能力目标是使学生能根据房地产营销策划師的职业标准，运用房地产营销策划知识，从事房地产项目营销策划工作；素质目标是使学生无论在任何企业做任何项目，均能展现强烈的成功欲望、坚定的事业信念、乐观向上的人生观念、吃苦耐劳的精神、自强不息的人格特征、活跃创新的思维、团队协作的能力和受人敬佩的职业道德。本课程面向的主要岗位是房地产营销策划师，其职业发展规划见图1。
1.2课程构建目标。
“房地产营销策划”课程围绕人才培养目标，以工作过程为导向构建课程架构，以工作任务为引导促进课程内容建设，夯实理论基础，突出职业素质和实践能力的培养，以房地产营销岗位素质技能需求为标准，为房地产开发企业或房地产营销代理公司培养“会做人，会做事，会合作”的高素质、高技能的创新型营销应用人才。其具体目标如下：（1）建立以“知识+实践能力+职业素质”为主体的人才培养目标；（2）构建以职业需求为导向的特色鲜明的课程教学内容；（3）以夯实理论基础为目的的理论课程教学建设；（4）与现代新技术新方法相结合的'课程教学方式创新；（5）建立科学的、客观的课程考核体系；（6）培养双能性（理论性+实践性）任课教师；（7）建立产教融合式课程教学模式。
“房地产营销策划”课程坚持“从实践中来，到实践中去”的基本思想，在点上强调理论知识的掌握，在线上促进知识的衔接，在面上突出知识在实践中的运用，从岗位职能需求分析、师资队伍建设、校企合作和教学质量监督体系建设四个方面出发，在教学内容、教学条件、教学方式、考核方式上展开应用型改革，从“点、线、面”三个层级培养房地产营销人才，同时提高期望从事房地产营销工作的学生的个人职业发展潜能（见图2）。
3.1优化师资队伍，突出理论与实践并重。
教师全方位触及学术、实践和政策领域，同时肩负着教育教学工作。教师的素养很大程度上决定了一门课程的优劣。“房地产营销策划”人才培养目标的实现离不开教师的自身质素。因此，在教师队伍的建设上，一是注重培养既有扎实的理论知识，又有丰富的实践经验的双能型教量，如通过参加学术会议、开展教学研究等方式强化课程专业技能，通过到企业挂职兼职、带领学生参加专业竞赛的方式在实践上提高岗位实操能力。二是引入双师型教师，即企业营销策划类工作者走进课堂，如参与课程建设、站上讲堂、指导实践作业等方式帮助学生提高实践水平。双能双师型教师的培养兼顾理论与实践，对高素质、高技能的创新型营销应用人才的培养发挥关键作用。
3.2分层设计课程内容，深挖学生潜能。
为增加职业岗位与课程教学的相关性，“房地产营销策划”课程对教学内容进行模块化，结合各模块的工作要求，将模块任务化，实现知识结构的细分，将问题层次化、逻辑化，从简单到复杂，逐层加深，有利于教师查遗补漏，挖掘学生潜能。教学内容模块化是以房地产营销策划岗位的工作流程为主线优化的，如图3。在教学模块的基础上，为突出理论知识与职业岗位能力的相关性，让学生在实践活动中掌握基础理论知识，提高学生的就业能力，从课程四大模块出发，依据职业岗位的工作任务逻辑关系，使课程教学内容任务化，以激发学生的学习动力，使学生主动地积极地构建知识以解决实际问题，培养了学生的实践性、创造性和操作性，见表1。同时，为了加深学生对营销岗位的工作内容的体会，帮助学生在掌握基础知识的同时提升实践动手能力，课程设计了项目情景模拟，包括课内项目和课外项目。课内项目以案例导入的形式帮助学生掌握营销策划理论知识，一般选择1个典型项目；课外项目则要求学生将理论知识用于实践，进行项目营销策划的实操，学生以小组形式自主选择合适的项目。课内项目与课外项目均结合课程模块，按教学任务要求完成。
3.3优化实践教学条件，为教学提质增效。
实践教学条件是保障人才培养目标的关键。实践教学条件的优化可以从教学材料与教学环境的建设两个方面着手。在教学材料方面，除了基本的课程教材外，任课教师队伍还可以建设基于课程任务的实验教材，制作重难点知识的微课，编制参考书目，编撰课程精彩案例集锦等来丰富教学材料，提升教学效果。在教学环境建设方面，实践教学可以从校内外两个方向开展，同时结合软硬件设施设备。校内实践环境建设在软件建设上一是双师能双师型教师，二是现代化信息工具的建设，如app自学系统的开发、视频二维码（教学视频如微课、案例教学等）、营销模拟软件系统等：在硬件建设上则着重于实践空间、实践硬件配备如电脑、多媒体、基础网络等方面来满足实践需求。校外实践环境建设在软件建设上一是网络海量资源的共享，二是房地产开发企业或营销咨询代理公司的项目资源分享；在硬件建设上则侧重于实践基地的建设。
3.4建设岗位能力全面考核体系，提升岗位胜任力。
考核不是教学的目的，只是检验教学效果、促进教学的工具。“房地产营销策划”课程考核由过程考核和期末考核两部分组成，强调学习的过程性、岗位胜任力的全面性和考核的标准性。过程考核体现考核常态化，注重学生在平时的学习过程，主要以从课堂表现、阶段任务质量两个方面展开的教师评价主，辅以小组组长评价和学生互评。岗位胜任力的全面性则是从毕业岗位的工作内容要点出发，平衡课程考核分值比重。考核的标准性是对阶段任务和终极考核的评定实行指标量化，最大限度增加考核的公平公正性。课程考核标准见表2。
为适应新常态下的房地产行业发展的人才需求，“房地产营销策划”课程通过三维立体人才培养模式的智慧教育，增加了课程与房地产营销岗位的对接性。在具体教学中，将教学内容模块化，教学工作任务化，并采用多种形式的教学手段，通过全方位的岗位能力考核体系，让学生在实践中掌握知识，提升学生的从业竞争力，实现直接上岗目标。
房地产广告策划方案
造市。制造销售热点。
造势。多种媒体一齐上，掀起立体广告攻势。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。
扩大‘xx田园区’的知名度、识别度和美誉度。
提升企业形象。
一年之内销售量到达80%以上。
好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年。
对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年。
喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民。
喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人。
喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民。
具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民。
乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民。
在重庆这个城市及周边地区。
广告主题：
（1）每一天活在水果的世界里。
创意。
选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用flash动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到xx田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，xx田园区你也每一天尖在水果的世界里。
（2）回到家，就是渡假的开始。
创意。
一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。”
老公：“行，立刻带你上。”
上了车，但是多久就到了。
他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且那里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在那里住一辈子？！”
老公：“没问题。”孕妇：“真的能够吗？”老公：“当然，因为我早就在这为你买了一套你必须会满意的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀！！！我每一天都能够渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的开始。”你想每一天都能渡假吗？就到xx田园区。
第一期：试销阶段（三个月）。
行为方式：新闻运作、广告。
时间：20xx年2月1日。
新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易构成口碑，引起广泛注意。
大造声势。对重庆本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传，各种媒体一齐上，采用多种促销手段，造成立体广告攻势。
让受众和消费群了解物业的基本状况，同时塑造发展商的良好公众形象。
在首期宣传中，让40%的目标客户明白xx田园区，并在心目中留下深刻印象。
以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量到达10%。
吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。
及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。
第二期：扩销阶段（三个月）。
行为方式：新闻、广告、营销。
乘第一期广告之余威，持续其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。
一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买xx田园区。
此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务必须要跟上去。
继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并构成必须之口碑。
合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。
第三期：强销阶段（四个月）。
行为方式：新闻、广告、营销。
充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。
部分客户进行现身说法，谈xx别墅区的好处，增加可信性。
市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让‘xx田园区’传为美谈，变成公众的社会话题。
广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。
加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。
调动新闻的一切能够调动的手法和载体，进行深入宣传。
合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。
第四期：巩固阶段（三个月）。
行为方式：营销、广告。
消化剩余楼盘，基本完成销售计划。
对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改善。
细水长流，渗透式的广告行为。
加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。
注意后效益和市场消费心理贯性。
完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。
房地产广告策划方案
造市。制造销售热点。
造势。多种媒体一齐上，掀起立体广告攻势。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。
扩大‘__田园区’的知名度、识别度和美誉度。
提升企业形象。
一年之内销售量到达80%以上。
好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;。
对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;。
喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;。
喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;。
喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;。
具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;。
乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;。
3)广告地区。
在重庆这个城市及周边地区。
广告主题：
(1)每一天活在水果的世界里。
创意。
选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用flash动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到__田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，__田园区你也每一天尖在水果的世界里。
(2)回到家，就是渡假的开始。
创意。
一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。”
老公：“行，立刻带你上。”
上了车，但是多久就到了。[由整理]他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且那里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在那里住一辈子?!”
老公：“没问题。”孕妇：“真的能够吗?”老公：“当然，因为我早就在这为你买了一套你必须会满意的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀!!!我每一天都能够渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的开始。”你想每一天都能渡假吗?就到__田园区。
第一期：试销阶段(三个月)。
行为方式----------新闻运作、广告、
时间----------20__年2月1日。
新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易构成口碑，引起广泛注意。
让受众和消费群了解物业的基本状况，同时塑造发展商的良好公众形象。
在首期宣传中，让40%的目标客户明白__田园区，并在心目中留下深刻印象。
以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量到达10%。
吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。
及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。
第二期：扩销阶段(三个月)。
行为方式-----------新闻、广告、营销。
乘第一期广告之余威，持续其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。
一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买__田园区。
此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务必须要跟上去。
继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并构成必须之口碑。
合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。
第三期：强销阶段(四个月)。
行为方式-------------新闻、广告、营销。
充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。
部分客户进行现身说法，谈__别墅区的好处，增加可信性。
市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让‘__田园区’传为美谈，变成公众的社会话题。
广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。
加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。
调动新闻的一切能够调动的手法和载体，进行深入宣传。
合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。
第四期：巩固阶段(三个月)。
行为方式-------------营销、广告。
消化剩余楼盘，基本完成销售计划。
对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改善。
细水长流，渗透式的广告行为。
加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。
注意后效益和市场消费心理贯性。
完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。
房地产广告策划方案
任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“xx”带给一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”项目的资源问题与机会，以到达或超出“xx”的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。
1、xx市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。这意味着xx的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入xx。房地产更是有超多外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从20xx年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，到达初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。xx市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到20xx年为止，房地产项目投资到达82118万元，住房项目方面的投资到达43628万元。20xx年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据证明，20xx年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米，住房销售均价由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅达21.6%。
2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表此刻以下这些方面：
a、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。
b、有的没有服务的概念。这又表此刻销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。c、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。
3、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。
“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将xx市河西，河东小区进行大体比较分析如下：
1、河西地带。
由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。
湘银：
核心竞争力：二十一世纪购房新概念。
拥有很高的品牌效应。
其周边环境好。
用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好。
其定位为社会高薪阶层。
滨江一村。
小区面积大。
邻近湘江。
周边环境好。
2、河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。
天鹅花园：
核心竞争力：真、善、美。
属于自然水生态屋村、绿化面积广。
拥有900亩的面积，其中400亩水面。
区内有水生游玩系统。
映荷园：
核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区。
属未来商业地带。
周边交通发展趋势大。
房屋设计理念突出。
银座大厦：
近临中心广场，一医院。
只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区。
周边自然环境不是很好。
房地产广告策划方案
地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二）简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。
(三可作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可操作性非常重要，不能操作的方案创意再好也无任何价值，不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四)创意新颖原则：要求策划的"点子"(创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（一）策划目的。
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际操作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
（二）、分析当前的营销环境状况。
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，"知己知彼方能百战百胜"，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析。
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的.购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标。
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为xx天。
（五）营销战略。
1、营销宗旨。
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略。
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。
1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3)楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4)楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5)价格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
（1）、原则。
服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。
（2）、广告目标。
建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。
（4）、广告风格。
自始至终将楼盘推广语、logo等贯穿楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。
（5）、卖点整合。
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告。
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、操作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。
房地产广告策划方案
活动日期：
20__年4月8日——20__年5月1日。
活动主题：
购房__x五一送旅游。
活动目的和意义：
1、五一这个季节大家喜欢出游，所以做一些户外活动也比拟符合传统习惯。同时，三天的假期，不少人没想好去哪里、做什么，这个时候如果我们能做一些有特色的活动，或者是给点小恩小惠，送点小礼品，很容易吸引客户到售楼部来。所以，节日的促销活动不可少，小礼品或者折扣等都是这个时候的常用手法。另外，节日促销，是做情感营销的好时机，这个时候组织老客户和现在成交的客户一起旅游，会很自然，容易赢得客户的好感，宣扬本工程，扩大影响力度，得到口碑效应。
2、利用五一旅游活动，升华情感营销，情感营销就是人与人之间的关心，真情的流露，并没有以产品销售为目的而最终到达销售产品的目的的营销。情感营销是一种以销售人员受人欢送的人格魅力以及对未来消费习惯的把握上来影响自己身边的人，以自身来引导消费的一种营销方式。情感营销相似于沟通营销，也相似与口碑营销，我认为情感营销是沟通营销与口碑营销的共同体，是两者的结合，合二为一。情感营销是以后营销学的大势所趋。
3、抓住五一假期时间，来访客户即赠送小礼品，老客户介绍新客户送物业费，成交客户参加五一旅游活动，衬托案场促进销活动。
4、五一旅游活动结合楼盘抽奖活动，给予客户大折扣、大优惠、送旅游、抽大奖，不断提升我们案场人气，情感营销加上sp配合、假客户等，促使客户快速成交。
五一旅游活动路线：供参考(一日游不含午餐二日游是全含)。
1、龙潭大峡谷一日游168元/人。
2、六羊山一日游128元/人。
3、龙潭大峡谷+皇城相府二日游388。
4、云台山二日游398元。
5、万仙山+郭亮村二日游298。
房地产广告策划方案
1、建立健全了财务各项会计核算账簿，对成本费用明细进行合理有效的分类，使成本费用核算口径一致。
2、建立和完善各项报销单据，为加强内部管理做好前期工作。
3、设置了资金计划表格及办法，为公司规范化管理、统筹及高效地运用资金、提高运营绩效，铺下了良好的基础。
公司实行“资金计划管理”，说明公司决策层对财务管理工作的重视，为使各部门管理人员充分地认识资金计划的重要性，财务亲自拟定了各项具体实施细则，同时在财务部例会上对全体财务人员提出做好基础工作的同时要提高管理及服务意识，要求财务人员在思想上要高度重视资金计划管理，按月做好资金计划的汇总与分析工作并及时上报公司决策层。
4、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致。
5、对财务报表体系的完善、对公司财务报表的格式及其内容进行再调整、增加了各项内部管理报表和财务分析报告，充分反映公司整体项目运营绩效情况、细致反映公司资金往来及成本费用等具体指标变动。
其目的，一是要符合财务管理的要求;二是要满足管理层对项目运营情况的了解和分析。
6、为了使会计核算工作规范化，从基础工作、会计核算、日常管理三方面落实标准化。
从小处着手，对财务档案进行系统化管理、科学分类归档、专人保管，对会计凭证要求及时装订、整洁整齐。
7、财务知识的培训，通过纳税----及----税务事务所的培训与交流，提高全体财务人员对新的税务政策和知识的了解和掌握。
房地产广告策划方案
买卖点精要：
记忆点+利益点：
关口居住，全市工作——金泓·__城。
深圳西岸第一城——金泓·__城。
西岸世界第一城——金泓·__城。
中心生活方式——金泓·__城。
深圳西岸岸标——金泓·__城。
支持点+利益点：
__城门——交汇深南、宝安大道两条，新安地铁一站——交通中心。
__城区——宝安南山两区，扼守深圳东西两岸门户——地理中心。
__城“市”——宝城新区，镇守海滨城商业圈东门，商场、商业街——商业中心。
__城内——生态环境、生态设施、大型会所、休闲花园，外接购物公园——休闲中心。
__城外——公立学校——教育中心。
__城内外——篮球场、网球场设施，外接宝安体育馆——体育运动中心。
__城一期——18栋高楼，一次性推出。
__城全期——52万平方米人文新城。
__城园林设计——加拿大奥雅园境师事务所。
__城策划代理——世联地产顾问(深圳)有限公司。
沟通点+利益点：
前期：出钱赚名声。应用“首战必胜”理论，提高认筹率和封筹率。
体育沟通——u18亚洲女子篮球锦标赛等冠名活动。
音乐沟通——钢琴天才、女子十二乐坊等活动组织。
名人沟通——政要、学者、作家、影视家、体育、音乐、模特等活动组织。
中期：服务赚收入。
装修装饰沟通——满堂红、名雕等活动组织。
建材样板沟通——金六福门、灯饰品等活动组织。
后期：整合赚升值。应用“地房双生态环境理论”，以房外环境成型、封顶、现楼、入伙率、沟通活动等为筹码，提高房产价值。
问题：
大环境问题：
公交问题：在深南大道上建立一个金泓__城站。
房地产广告策划
由于“新中产阶级”这个目标定位群的特殊性与“新概念”性，公司将在今后顺驰梅江蓝水园的宣传推广中聘请仪态、气质、形象与“新中产阶级”能够有机融合的品牌形象代言人。
聘请品牌形象代言人在蓝水园宣传推广中的作用。
1、能够与大多数的房地产项目产生有效的区别。
聘请一个项目的品牌形象代言人，在如今大多数的产品宣传中被广泛运用，对于品牌代言人所带言的产品，人们的认知程度日益增高。但单就房地产项目而言，聘请品牌代言人的案例很少，目前已知周边地区物业聘请形象代言人的有北京的御景园程峻，天津的世纪花园葛优，均属高档一流物业世纪花园在当时天津的楼市中如此定位。虽然这两个项目对品牌代言人的挖掘并不深入，但此种方式的宣传推广行为仍然为这两个项目赢得了广泛的知名度和销售业绩。2、能够将我们所宣传的主题充分的表达由于品牌形象代言人属于客户定位群中有代表性的个体，所以他能够准确、直观的将项目的精髓以个体的形式展现在人们的面前。
品牌形象代言人的选择。
有鉴于蓝水园项目的客户定位群，建议在品牌代言人的选择上考虑电影、电视表演艺术家陈道明或濮存晰，陈道明的宣传效果较之濮存晰更有代表性。
陈道明的在影视作品中的形象已经被大多数人所接受。他的形象多为中国的民族资本家、企业家和有形象、有气质的高级知识分子。基本符合“新中产阶级”的外在形象。且陈的商业形象没有被完全的开发，品牌形象记忆度相对专注。
附：关于梅江蓝水园客户定位选择的建议。
如今天津的房地产已经从浅海区进入了深海区，房地产策划也从早期的经验主义、偶然阶段走向了今天的分工越来越细，手段越来越高。因此只有作到正确的市场定位，房地产在进行销售宣传时才有可能最有效的针对目标客户群体，以促进销售的顺利进行。
目前天津市大多数的房地产项目，在开盘前的准备阶段都会对自己的项目进行详细的市场定位和客户群体定位。这些定位或者是由开发商决定的，或者是由广告代理公司提出的，但结果都是一样的：就是其得出得结论都未经过严格的市场调研和客户考察。
在天津市的房地产市场中还没有建立起完善、科学的，能够涵盖天津房地产市场供求关系、市场饱和度、潜在客户数量、客户购买能力的市场调查报告和记录。盲目的市场定位、客户群定位所以造成了大多数项目的滞销和千篇一律。
我们起初接手顺驰世纪城时，也曾经苦于没有这方面的资料。后来经过对世纪城现有业主的调查了解，才将世纪城的客户购买群体定在了“h”一族身上。这种“h”的定位基本准确。但随着世纪城销售的不断深入，仅仅“h”的概念已经略显粗糙，这就要求我们制定出进一步更加详细的客户购买群体的分析，充实进“h”的基本概念之中。但如果没有真实、有效的市场调研情况报告，那么即将提出的“h”概念拓展定位仍然会与市场的真正需要相脱节。
同理，蓝水园经过进一年的运作已经进入开盘前的冲刺阶段，正确、严谨、有理有力的市场定位和客户群体定位也正是这个项目目前的当务所急。有了明确的市场定位和目标客户群体定位，才能顺利的寻找到项目开盘的诉求切入点和项目今后的发展增长点。
项目规划策略。
梅江生态居住区作为天津市政府继华苑和丽苑之后的更大手笔，始终为天津市民所关注。而梅江所处的地理位置也日益被人们所认可，并存在着无限的升值潜力，但是作为项目的地点是不可变更的，规划设计好的外檐、房型等细节是不可变更的，项目规划的核心是理念开发。就像一部交响乐不能没有主题，蓝水园的推广不能没有灵魂。我们把这个寻找灵魂的过程称做理念开发。一旦这个理念确立，整个推广过程都必须围绕它进行，这种理念创新在于适度超前的把握人们所追求的各种新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在蓝水园的整个具体推广策划中。